最近一份報告引起廣泛關注，名字是《2021年全國BHEI（中國城鎮建材家居市場飽和度預警指數）數據報告》。

核心意思是說，2021年里，這個全國BHEI值為183.87（位于紅燈區），創近年來新高，全國建材家居市場整體仍延續過飽和狀態。

什么是BHEI？這個由中國建筑材料流通協會編制的指數，全稱是中國城鎮建材家居市場飽和度預警指數，主要就是用來測試建材家居市場飽和度的，分綠、黃、紅三個區域。

紅燈區，就意味著過飽和狀態了。

由于是中國建筑材料流通協會作為主要起草單位，而這個機構是編制全國建材家居景氣指數的，自然有較高的說服力。

出人意料的是，即使建材家居市場很早就是飽和狀態，但依然不斷有投資者擠進來，我們可以看兩個數據。

一是總面積，2021年，全國規模以上建材家居市場面積約為23342萬平方米，同比增長率為5.66%。雖說增長率下降了，但總量還在增長。

二是城市分布情況，2019、2020、2021三年的情況，都選擇了70個城市作為樣本。

2019年，9個城市綠燈區，11個城市黃燈區，50個城市紅燈區。

2020年，8個城市綠燈區，17個城市黃燈區，45個城市紅燈區。

2021年，4個城市綠燈區，15個城市黃燈區，51個城市紅燈區。

黃燈+紅燈區的城市數量在增長。

形勢如此具有挑戰，為什么大家還在擠進來？

我們認為，背后的因素有很多，比如看好建材家居市場的前景，舊人出局，新人卻大膽入場，全年里，不斷能看到新的家居商場或者帶家居業務的綜合體開業。

再者，龍頭家居賣場收編地方中小商場或單體商場，既可能擴大經營面積，也有很大可能拉動商戶數量、坪效與銷售業績增長，加之目前的頭部企業需要擴大連鎖版圖，所以還在不斷進入新的城市。

還有一種可能性是，目前頭部商場傾向于增加委管店，也就是與地方實力企業合作，開設委管新店，進而增加了本地商場的總量，使得全國的賣場面積有所增加。

目前來看，還在繼續擴大版圖的公司并不多，主要是一些龍頭企業，本身實力很硬，品牌背書能力強，重點通過委管的形式擴大陣營。

據觀察，2021年里，富森美、紅星美凱龍、居然之家、弘陽家居、第六空間等龍頭品牌都在開新商場，多數都是委管形式。

其中，富森美的步伐依然保持穩健姿態，2021年里增加了眉山店、郫都店兩處。

另外一個重點動作是，在成都投資的“富森美家的樂園”正處于緊鑼密鼓地建設中，運營后預計推動富森美邁上新的規模，并且進一步鞏固在成都市場的影響力。

各項業績指標保持穩定增長，比如商戶已超過3500戶，其中增加了不少智能家居、裝修、軟裝等品類的商戶。大店占比還在提升，既有大量1000平米的店，同時出現了一些三四千平米的大店。

第六空間要入駐洛陽、慈溪等，公開計劃是2022年的全國商場要達到50家，2025年達到100家。

紅星美凱龍2021年前三季度新開自營商場2家、委管商場10家。居然之間的擴張步伐也繼續高節奏。

而且新開商場里，并非都是收編原來的家居店，有些是新開的，這就意味著會推動整體賣場面積數量的增長。畢竟原來的商場關閉速度，還是沒有新開商場快。

紅燈區的情況大概率還會持續多年，即使知名連鎖品牌入駐后，并不會馬上就將原來的本土商場打敗，這中間會經歷一段時間的較量，可能是兩三年，也可能是五年、十年。

所以，我們說這是一場強強交鋒的新競爭階段，成敗并不會很快就見分曉，或許要到五年、十年之后，勝負才可能浮出水面，進而影響到建材家居市場的整體局面。

在部分地區，我們發現，即使是知名連鎖品牌的委管商場，如果雙方合作不順利，團隊不給力，結局也不好，可能還打不過原來的本地龍頭，這就可能進入一個膠著期，雙方的日子都不會太好過。

我們預計，在未來數年里，新的投資商自己開家居獨體商場，可能性非常小，2020、2021年已有明顯減少跡象。更好的選擇或許是跟連鎖品牌合作，借助后者的品牌效應、成熟的運營經驗等，進而提高成功率。

值得注意的是，中建協家居市場委的這份報告里，有多組數據給出了市場恢復，并走向繁榮的現象：

1）商戶數量出現增長的賣場，占42.31%，超過了減少的情況。

2）賣場出租率在70%以上的企業占比92%，略高于去年。而且出租率在90%以上的賣場增長了11個百分點，今年65%，去年54%，可想而知，還有很多人在創業，很多人進賣場開店。

3）賣場總銷售額上漲的占比為37.82%，而下降的占比26.28%。也就是說，上漲的超過了下降的。

4）客單價上漲占比較大，為37.18%；下降的占28.21%。上漲也超過了下降的，可能意味著消費者的購買力增強，以及賣場、品牌獲客能力的增強。

5）賣場坪效區間在上升，比如4000-6000元/㎡占44.87%，超過了2020年的40.13%，這就意味著賣場里的生意有所變好。

當然，這只是跟2020年做比較，畢竟2020年的情況比較特殊，有所增長也是比較正常的，重點是表明市場已全面恢復。

同時結合富森美、紅星美凱龍、居然之家三大上市公司的業績數據，我們能夠看到，當前的家居商場生意，依然大有可為。

沒有高增長，但穩健增長還將持續數年，就看在存量市場里，誰的競爭優勢最硬核。